주택임대차보호법 묵시적갱신 조항과 그 적용

얼마 전에 다룬 주택임대차 기간에 대한 글에서 묵시적갱신에 대해 살짝~ 언급했었습니다.


오늘은, 묵시적갱신만 따로 떼어서 다뤄 보도록 하죠..


묵시적 갱신.


말 그대로 별다른 의사표시를 하지 않았을 때에는 (계약)갱신이 된다는 조항입니다. 묵시적 갱신이라는 용어 자체가 주택임대차보호법에 나오는 법률용어이기도 합니다.


묵시적 갱신 조항은 임차인에게 절대적으로 유리한 조항입니다.


조항이 만들어진 취지도 갑작스러운 계약해지 통보로 인해 임차인의 거주권이 침해받는 것을 방지하기 위한 것이기도 하죠.. 다만, 항상! 언제나 임차인에게 유리한 것만은 아닙니다.



주택임대차보호법 묵시적 갱신.


다시한번, 묵시적 갱신에 대해 다루고 있는 주택임대차보호법 조항을 인용해 보죠..


주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)


① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.


...<중략>...



주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)


① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.


② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.


뭐, 좀 복잡해 보이지만 핵심을 정리하자면 아래의 내용 정도를 숙지해 두시면 되겠습니다.


1. 임대인이 계약 종료일 최소 1개월 이전에 통보하지 않는 경우 동일 조건으로 계약 갱신.

2. 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인이 나갈 의사가 있을 경우 언제든 나갈 수 있음.

3. 다만, 임차인은 계약해지 의사를 3개월 전에 임대인에게 통보해야 함.



묵시적 갱신 자체는 임차인에게 유리.


묵시적갱신 조항 자체는 임대인 보다는 임차인에게 유리한 항목입니다.


오히려, 최초 계약시보다 유리한 조건이 있죠. 바로, 임차인은 언제든 나갈 수 있다는 겁니다. 물론, 일반적으로 현실에서는 임대차 계약을 할 때 임차인이 계약기간을 반드시 채워야 하는 것은 아니고 나간다고 이야기 하면 임대인은 대부분 합의해 줍니다.


다만, 계약기간을 채우지 못하고 나갈 경우 새로운 세입자를 구하는데 소요되는 부동산 중개수수료 등을 임차인이 부담하는게 일반적인 거래 관례죠.


그런데, 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인은 그런 관례를 따르지 않아도 되겠습니다.


다만..


임차인은 나가기 1개월 전에 통보해야 하는 의무가 3개월로 늘어나는 단점은 있습니다.


비록, 묵시적갱신이라는 항목이 임차인의 주거권을 보장하기 위한 항목이기는 하지만, 집주인의 재산권도 중요한 것이죠.. 갑작스럽게 발생하는 공실은 임대인 입장에서는 그대로 손실이니까요..



임대인이 계약해지가 가능한 경우는?


묵시적 갱신이 이루어지게 되면 임대인의 입장에서는 그냥 계약기간이 2년 확정연장된 것이라 생각하시면 되겠습니다.


따라서, 임대인 일방의 의사에 따라 해당 기간 전에 임대차계약을 해지할 수는 없는 것입니다. 뭐, 현실에서는 임대인이 임차인 보고 나가 달라고 하면 대부분의 임차인은 들어주기는 하죠..


어쨌든 법만 따진다면 그렇다는 겁니다.


그런데, 임대인이 계약해지가 아예 불가능한 것은 아닙니다. 2기에 해당하는 임대료를 임차인이 납부하지 않으면 임대인의 의사만으로도 계약해지는 가능합니다.



임차인이 불리한 경우.


묵시적갱신 조항은 일반적인 경우, 임차인에게 유리한 항목입니다.


다만, 예외적인 경우 오히려 정식으로 재계약을 하는게 유리한 경우가 있습니다. 바로, 전체 임대료가 하락하는 시기이죠.. 우리는 임대료가 하락한다는 생각을 잘 못하지만 종종 이런 일들이 발생하기도 하죠..


특히, 월세 계약이 많은 오피스텔이나 도시형생활주택의 경우 인근지역에 공급량이 단시간에 많아지는 경우 시장 전체의 임대료가 상승추세에 있다 하더라도 지역적 이유 때문에 임대료가 하락하는 경우가 있습니다.


이런 경우에 재계약을 임대인에게 요구하고 재계약 조건으로 월세 인하를 요구하는게 더 나을 수 있습니다. 그래서, 묵시적 갱신의 시점이 다가오면 임차인은 주변의 월세 수준을 파악하는 등의 시장조사를 해 보실 필요가 있습니다.


    


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